メリット

①相続人１人当たり５００万円の相続税の節税。

　　例えば：　妻、子供２人の場合は相続人３人となります。

　よって　　５００万円×３人＝１５００万円　が相続財産から控除可能となります。

②納税資金のための相続税対策も可能。

③簡単に加入

④遺言書の代わりとなる

保険というものは良く出来ていて、

　　　　　遺言書の代わりとしても利用可能なのです。

例えば、現金を相続させたい場合は、保険の利用は、もってこいなのです。

ご自身が死亡した場合に受取人を娘ししたい場合は、そのような保険に加入します。

そうると、その保険金は相続財産から除外され指定された娘さんに直接行く事になるのです。

いちいち、遺産分割協議などする必要は無いのです。なので、もしかしたら揉める？

しかし、この現金だけは、スンナリ娘に行く様にしたい・・・・。

そのうような保険商品のご紹介、相続対策も可能です。

仲良しの保険代理店をご紹介します。

■　東京海上日動あんしん生命
■　AIG富士生命
■　アクサ生命
■　損保ジャパン日本興亜ひまわり生命
■　オリックス生命
■　エヌエヌ生命
■　ソニー生命
■　アメリカンファミリー
■　メットライフ
■　三井住友海上あいおい生命
■　楽天生命
■　ジブラルタ生命
■　マスミューチュアル生命
■　日本生命
■　明治安田生命
■　チューリッヒ生命
■　マニュライフ生命

これらの保険会社紹介可能です

アパート、マンションオーナー限定相続対策です。

言葉は難しいけれどやっている事は、子供が生前に贈与を受けたイメージでお金だけ親がもらう形になります。

下記の図の様に父、母のために子が直接アパート、マンションの管理運営等可能となりした。

（信託銀行の信託ではなく、子供に託します⇒子供に託す信託です！）

相続対策という枕言葉に弱い？

相続対策

１．ハウスメーカーから、相続対策でアパート建設しませんか？

２．保険会社から、相続対策で保険に加入しませんか？

３．不動産会社から、相続対策でマンション買いませんか？

こんな誘いが巷にあふれています。

 　マイナス金利で今ヶチャンス！そんな風に言われていませんか？

人は１～３に共通する相続対策という枕言葉にかなり弱いようです。

１．よく聞くのが、相続対策でアパートを建築したけれど、立地が悪く、数年経過

　　すると空室が出て困っている。空室分の銀行借り入れ支払いのために働かない

　　といけなくなった。

 　　実は、金融機関によっては、収益物件いわゆるアパート、マンション建設、購入に

　　関する融資を絞っている。　事業と見ている！　こんな状況もあるのです。

２．相続納税のための保険加入を勧められ結果現金が不足する。

３．不動産なので、空室問題、借入金返済、賃料不払いなどの問題

　　が発生し、ややこしくなった。現金の方が良かった。

相続対策という枕言葉に乗って何かしないとという事でした結果、話の通りに

進まない。しかし、１～３は外から見ると投資活動ですので消費者保護は、

働きにくくなります。

一方で、上手に１～３を使い相続対策を進めている方もおられます。

相続対策は、まずすべての資産、負債を確認して最終到達地点を計画して

行わなければならなのです。

単純に、アパート建設する、だけではややもすると、土地の評価を下げるだけ

という結果になりかねないのです。

私も長期間保有した大通り沿いの土地が有るのですが、アパート建設を考えもしましたが、

土地の評価が下がるという結論を導き出し、売却を決断した土地があります。

アパート、マンションを使った相続対策はこちら　⇐　クリック

不動産の選定はこちら　⇐　クリック　

国の方針　！？

安部政権になり、アベノミクス　で経済が復活！？

東京などの首都圏では大変な事ですが・・・・・、ここ久留米では、そうでもありません。

金融緩和、マイナス金利政策、金利引き下げ、住宅ローンも史上最低金利で、

ローン特別控除も１０年で最大４００万円復活（認定住宅５００万円）

・父母、祖父母からの住宅資金１５００万円贈与特例

1. イ 下記ロ以外の場合（以下、「住宅資金非課税限度額」といいます。）

   住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間	良質な住宅用家屋	左記以外の住宅用家屋
   ～平成27年12月	1,500万円	1,000万円
   平成28年１月～平成29年９月	1,200万円	700万円
   平成29年10月～平成30年９月	1,000万円	500万円
   平成30年10月～平成31年６月	800万円	300万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国税庁ホームページより

・教育資金一括贈与１５００万円

・結婚出産育児資金の一括贈与１０００万円

とにかく市場にお金を放出させる仕組みが盛りだくさん。

安部首相は、今、今、住宅やアパートを建てなさい、教育資金や、結婚資金も出しなさい！

節税、相続対策になりますよ！との事のようです。

贈与を行う場合

メリット　：名義の変更を伴うため、確実に財産の所有権移転ができる。

デメリット：相続時精算課税制度を使っても、登録免許税、不動産取得税は

　　　　　　課税され、一括での支払いをしなければなりません。

　　　　　　相続発生後であれば、適用されるはずの小規模宅地の特例も適

　　　　　　用する事が出来ない。　費用も高い

遺言書作成の場合

メリット　：資産承継案を複数設定できる（もしAが既に亡くなっている場合

　　　　　　はＢへ資産を承継等）を明記できるほか、費用も安い。

デメリット：遺言書は書換えが可能である。遺留分の問題が残る。

相続対策は、節税の一環として、ハウスメーカーに相談すると、賃貸併用住宅の建築を提案されます。そしてその土地には、どのような建物が建つか、事業収支はどのくらいかを、メーカーはすぐに計算してくれるでしょう。

　銀行は、ハウスメーカーのプランを吟味したうえで、多少そのプランに無理があったとしても、借りる人の属性が良ければ、喜んで建築資金を貸してくれるでしょう。

しかし、そのような最中、不動産鑑定士からは、その土地は、実は「広大地」と認定できるので、無理にアパートを建てなくても節税できると助言されました。正式に鑑定を依頼しませんか？とすすめられました。鑑定費用は100万円だそうです。よくある話です。

ハウスメーカーに進められるまま賃貸住宅を建設して、いざ相続となると争族となり、

「兄弟姉妹間相続分で争いになる」・・・実際によくある話です。

何のための相続対策かは分からない状態となってしまします。

私は、遺言書作成のページに下記の様に書いています。

遺言書の作成において、最も重視しなくてはいけないポイント・・・

それは目的です。遺言書を通じて、何を実現するかにあります。

実際に書いてみようという場合には、当事務所は久留米市内で無料相談会を行っています。　無料相談をご活用ください。 

そうなんです、単純に相続税の計算して相続税を納めなければならないから節税のためにアパートマンションなどの賃貸住宅をハウスメーカーに進められて建設して、土地を提供しているのみの状況になったりするのは、賃貸住宅建設は投資活動、事業活動であるという事を認識していない結果なのです。

あげくには、収益性の乏しいアパートマンションで、実際の相続の際には、兄弟姉妹間で争いになったり幾つも事例を見てきました。

しっかり、目的を考え本当にこの投資活動が成功するかどうかを見極める必要があるのです。あくまで賃貸住宅建設は投資活動（事業）であるという事を頭に入れておく必要があるのです。

私も、ここ１０年間、マンション経営（70戸）、レンタル収納庫（70個）、太陽光発電（75ｋｗ）月極駐車場等、つまり不動産運営の悩みを解決して、情報に変換し相続対策、遺産対策に変換した情報や、実績を生かせる様に、日々研究を重ねております。

住宅、不動産、土地建物に強い相続専門行政書士、一級建築士として、実体験をベースに情報を提供出来るように研究しております。

そうしたら東京ですので規模が違いますが似た様な事を開始された、戦う弁護士法人マーシャルアーツ（東京、福岡）の堀鉄平氏に出会いしかも連携が可能となりました。マーシャルアーツさんは金額が大きい東京中心ですがそのノウハウは地方の久留米でも充分活用できます。！

私も過去に東京にマンションを所有していましたが、弁護士法人マーシャルアーツさんの東京の不動産スキームが提供可能です。

会社を活用した相続税対策

1.法人税は、今後安くなる傾向にある！

平成27年の相続から相続税は、基礎控除は３０００万円引下げられ、最高税率は50％から55％に引き上げられました。
所得税も給与年収1,000万円以上の人は、給与所得控除額の上限額が段階的に引き下げられ、最高税率は40％から45％に引き上げられます。

しかし、一方で法人税は、国際競争の観点から基本税率は引き下げられ、今後もさらに引き下げられる方向にあります。

ここで、会社を使った相続対策をご紹介します。

 

2.まずは、会社（法人）を作り、個人から会社（法人）へ、

建物の名義を会社に変更

個人所有の建物を会社（法人）へ名義変更、不動産経営の全てを法人として行うやり方です。

これにより、あらゆる面で個人との区別が可能となり、経費枠、控除枠も広がります。

ポイントは以下のとおりです。

①後継者（相続人）が出資する不動産管理会社（法人）を設立

オーナー自身が株式を出資すると相続が発生した場合、相続財産に加算されるため、後継者（相続人）が出資します。

②個人所有の収益不動産の建物を会社（法人）へ名義変更

名義変更（売買）は、適正な時価（帳簿価額）で行います。
 

メリット！

③個人に地代を、後継者（相続人予定者）には役員給与を支払い、所得等分散させます

個人には地代を支払い、役員給与でもそれぞれ嗣子払います。所得分散させると個人と法人のトータルの税金が軽減されます。

その他にも相続時にメリットがあります。

私も自分で自分の所有物件で計算してどのくらいの家賃収入からが会社を作った方が良いか検討してみました。

すると概ね２０００万円／年の家賃収入くらいからが会社（法人）を作るメリットが出るようです。

土地の地代と相続税評価額の軽減

地代をキッチリ個人に支払えば、土地の相続税評価額が自用地の80％に軽減されるというルールもあります。これは、個人所有時の貸家建付地評価とほぼ同程度の減額となるようです。

注意！

5.借地権の認定課税の回避のため税務署への届け出が

必要との事です！

個人から会社（法人）へ建物の名義を変更しますと、建物を所有している会社（法人）は地主である個人に対し借地権の課税問題が発生します。この問題を回避するため「土地の無償返還に関する届出書」を税務署へ速やかに提出する必要がありるとの事です。

実際に行う場合は、仲良しの税理士さんとよーく話し合ってする事が大切です。

私の場合は、仲良しの税理士さんと、仲良しの弁護士さんとよーく話合います！